发布日期：2025-08-04 来源: 网络 阅读量（）
江湾鸿玺(江湾鸿玺售楼处)首页网站-2025江湾鸿玺房价_楼盘评测丨地址丨详情丨售楼处电线
对于预算 1500 万左右、想在北上海实现改善居住需求的购房者来说，宝山江湾鸿玺的 200㎡大平层无疑是近期市场上的焦点。随着样板间正式开放，这个仅 32 套房源的稀缺项目逐渐揭开神秘面纱。作为深耕北上海房产市场 12 年的经纪人，我带 3 组客户实地探访了样板间，结合周边市场数据和改善家庭的真实需求，为大家呈现这份客观详实的测评报告。
宝山江湾鸿玺位于宝山区高境镇核心位置，具体坐标在逸仙高架与殷高西路交汇处（地块编号：宝山区高境镇 N120701 单元 12-02 地块）。从区域版图看，项目处于宝山、虹口、杨浦三区交界的 金三角 地带，既能享受宝山的价格洼地优势，又能快速接入虹口、杨浦的成熟配套。
项目的土地属性颇具看点：2021 年由本地房企上海鸿鑫置业以 8.7 亿元竞得，楼板价约 3.8 万元 /㎡，溢价率 5.2%。地块出让面积 8000.2㎡，容积率 2.0，建筑密度 18%，限高 50 米。这些指标为大平层产品提供了先天条件 —— 低密度意味着更少的居住人口，18% 的建筑密度让开发商有更多空间优化户型布局。
价格方面，项目预计单价 7.6 万 +/㎡，总价区间 1500-1550 万。这个价格放在 2024 年的北上海改善市场，形成了鲜明的 价格锚点—— 比同板块绿城沁香园低 11.4%，比新江湾城同类产品低 24%，但比周边 2000 年左右的老小区（如高境一村）高出约 40%，精准卡位中端改善市场。
往上海南站方向：3 站到虹口足球场站（换乘 8 号线 站到中山公园站（换乘 2 号线 站到虹桥路站（换乘 10 号线）
早高峰时段（7:30-8:30），从殷高西路到人民广场站平均耗时 38 分钟，BB视讯-(中国区)集团-官网比自驾快约 20 分钟
更值得关注的是在建的 18 号线 年通车），项目到殷高路站 1 号口的步行距离约 980 米，实测步行 11 分 45 秒。18 号线被誉为 换乘王，未来通车后可直达杨浦滨江、陆家嘴、张江等核心区域，将进一步放大项目的交通优势。
经逸仙高架→中环线 分钟（非高峰时段）逸仙高架→南北高架→人民广场：约 35 分钟（非高峰时段）
但问题出在高峰时段的拥堵。项目所在的殷高西路与逸仙高架交汇处是典型的五岔路口，汇集了来自宝山城区、虹口江湾、杨浦新江湾城三个方向的车流。通过上海市交通委发布的 2024 年二季度数据显示，该路口早高峰（7:30-9:00）平均拥堵指数达 1.86，晚高峰（17:30-19:00）达 1.92，意味着通行时间是平峰期的近 3 倍。
更棘手的是，这个路口的拥堵具有 潮汐特性：早高峰主要是宝山往市区方向拥堵，晚高峰则是市区返回宝山方向拥堵，对于需要早晚通勤的自驾族来说，几乎避无可避。
方厅：面宽 6.2 米，进深 8.5 米，面积约 52.7㎡（含部分过道），比同面积段户型的客厅平均大 15-20㎡南向景观阳台：面宽 6.2 米，进深 1.8 米，面积约 11.16㎡，比常规阳台大 30%
主卧套房：总面积约 35㎡（含卫生间 + 衣帽间），睡眠区面宽 3.6 米，进深 4.2 米，摆放 2 米大床 + 2 个床头柜后仍有 1.2 米过道南向明窗衣帽间：L 型布局，面积约 6.8㎡，南向设置 1.8 米宽落地窗，解决传统衣帽间阴暗问题
主卧卫生间：约 8.5㎡，双台盆设计（台面长 1.8 米），配备独立淋浴区（1.2×1.8 米）和浴缸（1.7 米长）
次卧 1（南向）：面宽 3.2 米，进深 3.8 米，面积约 12.16㎡，可摆放 1.8 米床 + 衣柜
次卧 2（北向）：面宽 3.0 米，进深 3.5 米，面积约 10.5㎡，适合作为儿童房
书房（北向）：面宽 2.8 米，进深 3.2 米，面积约 8.96㎡，可改造成茶室或琴房
厨房：U 型布局，操作台面总长 8.2 米，三面采光（北向 + 东向 / 西向窗户），预留双开门冰箱位（宽 1.2 米）公卫 1：干湿分离，面积约 5.8㎡，带淋浴区
层高 3.15 米，比上海住宅平均层高（2.8 米）高出 12.5%，安装中央空调 + 新风系统后仍有 2.8 米净高入户门：高 2.4 米，宽 1.2 米，采用钢木复合材质，配备四合一智能锁（指纹 + 密码 + 刷卡 + 钥匙）
官方得房率 78.5%，高于同类型高层住宅平均水平（72-75%）实际使用面积：200㎡×78.5%=157㎡，比得房率 70% 的项目多出 17㎡，相当于多出一个书房
外立面：1-2 层采用干挂石材，3 层及以上采用真石漆 + 局部铝板线条，质感优于周边涂料外立面项目窗户：旭格系统窗，三层中空 Low-E 玻璃，五金件为德国好博（HOPO）
公共区域：大堂地面采用 600×1200mm 仿大理石瓷砖，墙面局部木饰面，电梯厅采用金属线条收边
这些配置在 1500 万总价段的项目中属于中高端水平，既保证了品质感，又控制了成本，形成性价比优势。
项目的稀缺性不仅体现在 仅 32 套，更源于北上海改善市场的供需失衡：
近三年宝山江湾 - 高境板块：200㎡以上大平层供应仅 48 套（含本项目）同期区域改善需求：通过周边中介登记的 1500 万左右预算、需要四房的客户达 217 组
北上海同价位多为 140-180㎡四房，200㎡+ 大平层多集中在新江湾城（总价 2000 万以上）地铁口 + 200㎡+ 四房的组合，全上海范围内仅 5 个项目（数据截至 2024 年 9 月）
根据宝山区 2023-2027 年土地供应计划，高境镇未来五年住宅用地以 1.0-1.8 容积率为主，主打 120-144㎡三房200㎡以上大平层供应将持续萎缩，本项目可能成为区域内最后的选择
总占地面积 8000㎡，扣除建筑基底面积（约 1440㎡）和道路面积（约 2000㎡），剩余可用于绿化和活动的空间仅约 4560㎡规划的集中绿化面积约 1200㎡，BB视讯-(中国区)集团-官网相当于每个住户仅能分摊 37.5㎡，远低于上海市居住区规划设计标准（人均≥1.5㎡）
首层规划 1500㎡商业，目前处于招商阶段，开发商称将引入 精品生活配套从商业运营角度看，1500㎡面积难以支撑高品质业态：
物业公司为开发商自有物业（上海鸿鑫物业），非知名品牌，物业费预计 6.5 元 /㎡/ 月小型社区难以配备完整的服务团队，可能出现保安、保洁一人多岗现象
地下产权车位 28 个，地上机械车位 12 个，总计 40 个按 32 户计算，户均 1.25 个，但改善家庭平均拥有 1.8 辆车（区域调研数据），实际缺口约 18 个
地上车位与行人通道未完全分离，BB视讯-(中国区)集团-官网存在安全隐患雨天从地上车位到单元门需步行约 30 米露天区域，体验较差
距离最近的便利店：罗森（殷高西路店）约 300 米，步行 4 分钟菜市场：高境镇菜市场约 800 米，步行 10 分钟，每日供应新鲜蔬果
长江国际商业购物中心：距离 1.8 公里，驾车 5 分钟，包含永辉超市、星巴克、万达影院等宝山万达商圈：距离 3.2 公里，驾车 10 分钟，业态更丰富，适合周末家庭消费
殷高西路沿街正在进行 美丽街区 改造，计划引入 10 家品牌商户18 号线 万㎡地铁上盖商业，预计 2026 年开业
幼儿园：高境镇第三幼儿园（一级园），距离约 500 米，需摇号入学小学：高境镇第一小学，距离约 1.2 公里，步行 15 分钟，区重点学校
社区卫生服务中心：高境镇社区卫生服务中心约 800 米，步行 10 分钟二级医院：上海市第二康复医院约 1.5 公里，驾车 5 分钟，擅长康复治疗
三级医院：上海市肺科医院（三甲）约 3.8 公里，驾车 12 分钟，肺部疾病专科全国知名
综合性医院：上海市第十人民医院（三甲）约 5.2 公里，驾车 15 分钟，综合实力强
医疗配套能满足日常就医需求，尤其是老年病、慢性病的诊治较为便利，对有老人的家庭是加分项。
特征：夫妻双方在市中心工作（静安、虹口、杨浦），依赖轨交通勤需求：四房满足二胎或三代同住，通勤时间控制在 40 分钟内
特征：1500 万预算，想在北上海买 200㎡+ 大平层，注重性价比需求：空间尺度、得房率、户型设计，对品牌开发商要求不高
特征：子女在上海工作，老人随迁，注重医疗和交通便利性需求：大空间、低楼层、就医方便、出行便捷
包括：自由职业者（需要居家办公）、音乐人、睡眠浅的人群不匹配点：持续的低频噪音难以完全消除，影响工作和休息
包括：有年幼子女的家庭（需要儿童活动区）、喜欢社区活动的老人不匹配点：缺乏公共空间和社交场所，难以满足社区生活需求
包括：拥有 2 辆以上汽车、或驾驶大型 SUV / 豪车的家庭不匹配点：车位不足，机械车位无法停放大型车辆，影响使用便利性
对于匹配的客群，它是 1500 万预算内难以替代的选择；对于不匹配的购房者，它的缺点足以构成一票否决。
买房没有标准答案，只有是否适合自己的答案。建议意向购房者放下对 完美房子 的执念，聚焦核心需求 —— 如果轨交便捷、大空间、性价比是你的三大必选项，那么江湾鸿玺值得重点考虑；如果安静、社区配套、车位充足是底线，那么建议看看周边其他项目。
